„Прелистване“на къща се състои в закупуване на изхабен имот под пазарната цена, увеличаване на стойността му и бързо препродажба за бърза печалба. Това е различно от инвестирането в развитие, при което купувачът купува имот в процес на разработка, след което продава или наема единицата, когато е готова за ползване. Ако играете правилно картите си, можете да направите $ 50 000 или повече на флип и да го направите за по -малко от 90 дни.
Стъпки
Метод 1 от 3: Осъществяване на разумна покупка
Стъпка 1. Запознайте се с това как да си купите дом или апартамент
Ако вече сте го направили, значи вече знаете процеса. Ако никога не сте купували жилище, консултирайте се с брокера и финансовия съветник. При закупуването на жилище има няколко стъпки, така че трябва да разберете този процес, като например: даване на оферта, получаване на ипотека, премахване на условия и придобиване.
- Подаване на оферта: Тъй като устните оферти не представляват законно приложима продажба, трябва да съставите писмена оферта и да я дадете на собствениците и/или брокера. Офертата определя цена, както и условията за продажба. Ако офертата бъде приета, офертата се превръща в правно обвързващ договор за продажба.
- Получаване на ипотека: Освен ако нямате много пари под ръка, ще ви е необходима ипотека. Има десетки видове заеми, така че разгледайте тези, които биха могли да ви свършат работа и говорете с ипотечен брокер, ако имате въпроси. Някои ипотечни кредити (ARMs) имат специални „тийзърни“лихвени проценти, които остават ниски в началото и се увеличават значително след определен период от време. Те могат да бъдат привлекателни, ако планирате бързо да продадете жилището.
- Премахване на условията: Това обикновено прави купувачът, след като продавачът приеме офертата им. Това е правен ход, който купувачът (обикновено) прави, за да съобщи, че всички задължения, поети от двете или от двете страни, са изпълнени.
Стъпка 2. Разберете рисковете от преобръщане на дом
Прелистването на дом може да бъде рисковано. Вие поемате голям размер дълг за потенциално изплащане в бъдеще. Освен понякога, това изплащане не се осъществява или не се осъществява толкова бързо, колкото бихте искали. Може да седите в имот по -дълго от очакваното, да плащате ипотека, данъци върху имотите и непрекъснато поддържане. Понякога ще трябва да продадете жилище за по -малко от това, за което сте го купили. Често сте в милостта на треперещия пазар на жилища.
Необходимото количество физически усилия също е потенциален риск. Колко сте здрави и колко сте готови да свършите голяма част от работата „направи си сам“, свързана с обръщането на къщата? Ако никога преди не сте правили ремонти или поправки, това ще бъде стръмна крива на обучение и колкото по -малко знаете, толкова по -дълго ще отнеме да обърнете къщата
Стъпка 3. Обучете се за пазара на недвижими имоти, в който инвестирате
Четете списания като Forbes, Entrepreneur и Money; те често имат статии за недвижими имоти. Започнете да разбирате как работи пазарът на недвижими имоти, какво представлява добра и лоша сделка и как да предвидите бъдещ растеж или свиване в бъдеще.
- Жилищният пазар е като борсата. Има и двете бик цикли (което означава оптимизъм, растеж и голямо търсене) и мечка цикли (което означава песимизъм, свиване и ниско търсене). Разликата е, че на пазара на жилища може да отнеме много повече години, отколкото на фондовия пазар, за да премине от един цикъл към друг.
- След като сте разговаряли с поне трима брокери и сте направили малко проучване, ако установите, че пазарът е с ниско търсене и изглежда, че всички и кучето им се опитват да ликвидират жилища, цените на жилищата ще паднат, а маржовете на печалба ще паднат с тях. Този вид пазарни условия биха направили по -предизвикателно преобръщането на жилище.
- Опитайте се да изчакате бичи пазар. Изчакайте да купите, докато пазарът на недвижими имоти се обърне и повече хора се опитват да купуват, отколкото да продават. Това ще създаде по -добри условия да започнете да прелиствате.
Стъпка 4. Потърсете дом, който може да бъде значително подобрен с най -малко време и ресурси
Не се опитвате да живеете в тази къща; опитвате се да го купите, подобрите и продадете. Опитайте се да не се привързвате към дома. Вместо това гледайте на това само като упражнение за печалба.
- Дом с възможност за подобрение може да има изтощен двор, стар килим, добро място за навес или други неща, които могат да бъдат поправени с малко пари и малко труд. Подобни поправки често осигуряват отлична възвръщаемост на инвестициите (ROI) при обръщане на жилище.
- Някои хора търсят проблемни имоти. Това са тези, които продавачът „отчаяно иска да продаде“поради причини като: развод, фалит, смърт, лошо състояние на имота, забавяне на плащанията или други. Те дават на купувача присъщо предимство пред продавача.
- Потърсете жилища, които се продават от среден до горен диапазон. Това означава, че средното семейство би могло да си го позволи. По принцип това означава между около 200 000 и 500 000 долара в зависимост от вашия район. Искате този ценови диапазон, защото те се продават най -бързо - имате най -голяма гъстота на населението, търсейки тези жилища от среден клас. Може да е много по -малко или много повече, но това е средното. Тези домове обикновено имат 3 или повече спални и поне 2 пълни бани.
- Разберете какво предпочитат жителите на района, в който искате да купите. Прости неща като лесен достъп, паркинг извън улицата, безпроходими пътища и тих квартал могат да направят или нарушат привлекателността на имота.
Стъпка 5. Вземете заем за поне няколко хиляди долара повече от цената на имота, който искате да обърнете
Тези пари ще ви трябват за ремонти и подобрения. Договаряйте покупка на имота и купувайте. В офертата не забравяйте да имате няколко изхода от договора. Най -често срещаният метод е просто да се сложи „подлежи на финансиране до [такава и такава] дата“. Ако не можете да направите финансирането дотогава, поискайте удължаване преди изтичането на периода за непредвидени финансиране.
Имайте предвид, че има 2 различни дати на финансиране: 1 за подаване на заявление за получаване на заема и 1 за получаване на средства за приключване на сделката. За да се защити купувачът, непредвидените обстоятелства трябва да продължат до края на договора. По принцип непредвиденото финансиране има краен срок от 30 дни, така че удължете срока, освен ако не знаете, че можете да получите финансирането в рамките на този период от време
Стъпка 6. Дайте си времева линия, която очертава вашия идеален сценарий за продажба
Времето е пари и целта ви е да ремонтирате и обърнете къщата си възможно най -скоро. За тази цел създайте времева линия, която изброява реалистични времена за договаряне, показване и продажба. Не е нужно да постигате всички цели по пътя, но искате да сте в топката. Графикът ще ви помогне да постигнете това.
- Обърнете внимание, когато очаквате големи ремонти да приключат до. Включете редовни прегледи на напредъка, за да ви помогнем да останете нащрек при възникването на проблеми.
- Отбележете блокове от време, когато сте на разположение за работа по къщата, като дълги уикенди, ваканция и т.н., които очаквате да ускорят свършената работа.
Резултат
0 / 0
Метод 1 Викторина
Как можете да се възползвате от закупуването на имот в лошо състояние?
Ще получите много практика за подобряване на дома.
Опитай пак! Със сигурност ще ви бъде прекъсната работата, но в крайна сметка може да не си струва. Не искате да потъвате толкова пари и труд в имот, че няма да възстановите разходите. Енергията ви може да бъде по -добре изразходвана за по -управляем проект. Изберете друг отговор!
Ще можете да го продадете лесно на бичи пазар.
Не точно! Най -лесно е да се продава на бичи пазар, защото доверието е високо. Като цяло обаче страхотният пазар не гарантира, че ще можете да продадете имота си с печалба. Вероятно все пак ще трябва да направите подобрения в имота и да го продадете агресивно на купувачите. Опитай пак…
Ще получите най -добрата възвръщаемост на инвестицията с този вид имот.
Не е задължително! Маржовете на печалба от имоти в лошо състояние могат да бъдат значителни, ако можете да договаряте евтина цена. Въпреки това може да се наложи да вложите много пари и труд в ремонт, за да реализирате печалба. Тези разходи могат да изядат голяма част от вашите печалби. Има по -добър вариант!
Ще можете да го купите евтино.
Да! Имотите в лошо състояние обикновено се класифицират като проблемни, което означава, че собствениците им отчаяно искат да продадат. Това означава, че е по -вероятно да продадат във ваша полза. Имате добри шансове да завършите с дългия край на пръчката. Прочетете за друг въпрос от викторина.
Искате още тестове?
Продължавайте да се тествате!
Метод 2 от 3: Поправяне на къщата
Стъпка 1. Решете каква работа ще поставите в дома си
Ще извършите ли работата сами на евтино или имате нужда от главен изпълнител или „GC“, за да свършите работата? Ако ремонтът е незначителен, тогава може да е най -добре да го направите сами, за да подобрите бързо и евтино имота. За по -големи проекти, които изискват разрешителни за строеж, най -добре е да наемете GC. Както вече беше отбелязано, ключът е да направите подобрения, често само козметични, които правят къщата да изглежда много по -добре, но няма да ви струва твърде много.
Стъпка 2. Първо направете важните поправки
По този начин, ако планът ви се промени (и много добре би могъл), сте направили всички важни поправки и имате само малки поправки, с които да се движите. Освен това, ако бюджетът ви се надуе, няма да пропуснете основни поправки като кухненски смърчове или основна работа в двора и можете да настоявате за бърза продажба.
- Основните поправки са неща като преосмисляне на къщата, така че да не се повреди и да причини пожар или токов удар; фиксиране на счупени тела като вани, душове и мивки; повторно поставяне на уморени килими или неравен линолеум; закърпване на дупки за стена/таван/врата; подмяна на разхлабени или счупени панти/скоби/фитинги и др. пребоядисване на пилинг или лошо направено боядисване; подмяна на счупени плочки/павета/стъпала и др.; обновяването на всичко, което е мръсно и счупено - уморените неща са по -малко притеснителни от мръсните неща, така че дайте приоритет на това, което трябва да правите най -много.
- Потърсете най -евтината работна ръка, която можете да намерите (деца от колежа или дори себе си) и накарайте имота безупречно да бъде почистен и ремонтиран. Ако след това останат пари, поставете ги в лихвена спестовна сметка с висока лихва; все още не го използвайте за изплащане на част от заема.
- Ремоделирането на кухни и бани обикновено не повишава стойността на жилището достатъчно, защото собствениците са склонни да плащат прекалено много за ремонта.
Стъпка 3. Работете върху малки поправки последно
По -малките поправки включват промяна на цветовете на боята върху вече приличната боя; смяна на работната арматура с по -модерна; по -добро съхранение в шкафове и т.н.
- Прочетете книги, написани за това, което купувачите търсят в дома. Много се отнася до презентацията - ако можете да използвате няколко трика за бърз достъп, за да подобрите външния вид на къщата, тогава ще спестите време и пари. Разбира се, вие също трябва да преминете проверката на строителя, така че това трябва да се вземе предвид за всички структурни проблеми, които се нуждаят от решаване.
- Обикновено почистването, боядисването и добавянето на растения са най -евтиният начин за повишаване на стойността на жилището. Палубата също повишава стойността повече от цената на колодата. Подмяната на електрически и водопроводни инсталации и поправянето на всичко счупено също е евтин начин да получите добър тласък на стойността на дома.
- Неща, които вероятно можете да направите сами: Пребоядисвайте. Разкъсайте стария килим, за да намерите подови настилки от твърда дървесина или повторно покрийте килима. Докоснете старите тела. Боядисайте малки области. Сменете фитингите. Поправете вътрешния двор и входните зони. Променете цвета на входната врата. Добавете нови дръжки.
Резултат
0 / 0
Метод 2 Викторина
Защо може да се въздържате от ремонта на банята?
Работата в банята не се счита за основно решение.
Не точно! Не всички работи в банята са еднакви. Чисто естетическото ремоделиране не е основно решение. Ремонтът на счупена тоалетна, от друга страна, е основно решение. Познайте отново!
Ремонтирането на баня може да бъде по -скъпо, отколкото си струва.
Точно така! Разходите за ремоделиране могат да бъдат много високи. По -често тези разходи надвишават добавената стойност на къщата. Прочетете за друг въпрос от викторина.
Първото ремонтиране на кухня е по-рентабилно.
Определено не! Ремонтирането на банята не е много рентабилно, но нито ремонтирането на кухня. Трябва да спрете и двата вида подобрения. Опитай пак…
Парите, изразходвани за реконструкция, биха могли да бъдат по -добре изразходвани за изплащане на заем.
Не! Това може да изглежда като най -финансово отговорния ход, който трябва да направите. Вие правите парите си още по-далеч, ако първо ги поставите в лихвена спестовна сметка с висока лихва. Ще натрупате по -високи лихви върху спестяванията си, отколкото по заема си и по -късно ще можете да изплатите повече от заема си. Опитай пак…
Искате още тестове?
Продължавайте да се тествате!
Метод 3 от 3: Продажба на имота
Стъпка 1. Поставете къщата
Поетапните къщи могат да се продават значително по -бързо от къщите без сцени, понякога до 50% по -бързо. Разбира се, уверете се, че къщата ви е почистена, разтоварена и организирана. Опитайте се да оставите първото впечатление за дълготрайно впечатление.
- Инсценираните домове често се възползват от много неутрални цветове и функции - функции, които се харесват на широк кръг хора, като същевременно не обиждат много хора. Това означава много неутрални цветове (кафяви, кремове и т.н.) и не прекалено лъскави мебели. Можете да наемете мебели от театрална компания, ако желаете, или можете сами да контролирате поставянето на дома.
- Премахнете всички лични вещи от дома. Не забравяйте, че искате хората, които гледат постановката, да повярват, че този дом в крайна сметка може да бъде техният нов дом. Личните вещи, като трофеи, детски картини, празнични сувенири и семейни снимки, трябва да бъдат премахнати.
- Накарайте дома да се хареса на сетивата.
- Гледка: почистете, почистете, организирайте, оставете място за отворена стая, отворете завесите и т.н.
- Мирис: поставете освежители за въздух в баните, оставете цветята във фоайето, извадете прясна тенджера с кафе и т.н.
- Докосване: обжалвайте гостите си да седнат на най -мекия диван; уверете се, че наоколо няма прах.
- Звук: изключете всички шумни генератори, телевизори и компютър и вместо това пуснете музика за лесно слушане, като джаз.
Стъпка 2. Покажете имота на потенциални купувачи
Обсъдете го с тях. Ако конкретен проблем се споменава многократно, вижте дали можете да използвате част от спестените пари, за да го поправите/подобрите. В противен случай променете стратегията си за продажба, за да отвлечете вниманието от нея. Тази стъпка трябва да отнеме най -малко по -малко от месец.
Използвайте силата на мрежата и личната си мрежа, ако имате проблеми с продажбата на жилището. Не разчитайте само на брокера за продажбата. Пускайте реклами на уебсайтове (Craigslist, Zillow или Trulia са добра отправна точка) и докоснете социалните си мрежи, за да видите дали някой може да се интересува от хапане
Стъпка 3. Продайте дома за значително по -висока цена от тази, на която сте закупили имота.
Всички досади или разходи по имота сега са проблем на купувача, а не на вас. Изплатете заема, депозирайте печалбата си и си вземете ваканция.
Бъдете готови да намалите цената, ако никой не хапе. Проучването на цените на жилищата в района е задължително, особено ако цената на дома ви е надута и дори не го знаете. Коригирането на цената до по -управляема сума може да означава продажба за нула време. Плащането на ипотека и данъци върху скъп дом, защото егото ви пречи да намалите цената, не е добър начин да печелите пари
Стъпка 4. Не забравяйте да докладвате печалбата си в IRS
Неотчетените 100 000 долара могат да доведат до болезнен одит по пътя. Това е караница, но е необходимо. Резултат
0 / 0
Метод 3 Викторина
Какво трябва да направите, ако никой не прави оферти за вашия имот?
Направете допълнителни подобрения в имота
Определено не! Ще потъвате само повече пари в имот, който няма да отиде никъде. Може дори да бъдете принудени да повишите цената, за да възстановите разходите, а това ще направи продажбата още по -трудна. Изберете друг отговор!
Придържайте се към оръжията си и настоявайте за исканата цена
Не! Ако имате изключителен късмет, вашето търпение може да доведе до продажба на текущата ви цена. Все пак пак ще загубите повече пари за плащането на ипотеката и данъците. Това може да надвишава парите, които сте направили, като поддържате цената същата. Изберете друг отговор!
Намалете цената
Мда! Ако никой не купува, може да продавате за повече от пазарната цена във вашия район. Намалете го до по -разумна цена за имота и квартала и може да имате избор за купувачи за нула време. Прочетете за друг въпрос от викторина.
Извадете го от пазара за кратък период от време
Не точно! Да дадете почивка на имота си от списъците само ще ви навреди. Това няма да бъде повече примамливо за купувачите, ако се появи отново, но на същата стара цена. Щракнете върху друг отговор, за да намерите правилния …
Искате още тестове?
Продължавайте да се тествате!
Видео - С помощта на тази услуга може да се сподели част от информацията с YouTube
Съвети
- Посещавайте срещи на клуба по недвижими имоти във вашия район. Те често са добре рекламирани, но търсенето с Google обикновено ще свърши работа също толкова добре. Научете идеите зад покупката и обръщането. Не плащайте за скъпите курсове през уикенда (обикновено около $ 600), освен ако наистина не можете да си го позволите; те обикновено включват изследвания, които можете да направите сами.
- Възможно е също така да се реализира печалба от нова къща, а не от проблем.
- Опитайте „бягане на сухо“, при което наблюдавате цените на жилищата във вашия район и виждате колко бихте могли да спечелите, ако сте инвестирали реални пари. Едва след като развиете по -добри инстинкти и спечелите истинска увереност, трябва да започнете да залагате със собствените си пари.
- Уверете се, че сте получили освобождаване на залога от всички изпълнители, които предоставят услугите на имота. В противен случай подизпълнителите биха могли да поставят запор върху имота, ако главният изпълнител не ги плати.
- Местоположението е всичко. Хубава къща на ъгъла на главната улица ще се продава за много повече от страхотна къща на 8 мили (8 мили) от всичко. Внимавайте с местоположението, когато купувате.
- Вашата цел е да купите най -лошо изглеждащия дом на блока, за да увеличите шансовете да успеете да получите възвръщаемост на инвестицията си. В противен случай може да не успеете да продадете имота поради състоянието на другите къщи в квартала.
- Редовно влизайте в къщи на отворени врати в събота и неделя и вижте как професионалистите организират домове за продажба. Обърнете специално внимание на растенията, цветовете на боята, удобствата и начина, по който стаите изглеждат по -големи, като извадите стени, огледала и ограничите количеството мебели в дома. Дори нещо толкова просто като поставянето на ароматизатор с ванилов аромат в къщата може да изглежда по -привлекателно.
- Уверете се, че кредитът ви е отличен в случай, че трябва да вземете ипотека, за да закупите имота.
- Купете имот с ясно право на собственост и се опитайте да избегнете договори за носене от собственика. В тези ситуации собственикът може да изплати ипотеката си или да постави запори върху имота по време на тяхната собственост, преди да притежавате имота. В някои ситуации авансовото плащане може да изплати запорите на собственика, така че имотът да може да бъде закупен окончателно и да го поставите с вашето име.
- Възможно е да инвестирате в имот с 401 000 долара преди данъци без санкции срещу парите, които теглите. Първо обаче трябва да потърсите съвет от данъчен агент на IRS или CPA, който е добре запознат с тази техника.
Предупреждения
- Прелистването на къща е изключително рисковано и в крайна сметка може да загубите стотици хиляди долари, върху които след това ще дължите лихва на банката. Опитайте само ако сте сигурни, че знаете точно какво правите.
- Идеята зад обръщането е, че можете да направите продажба преди лихвите да започнат да се натрупват по заема ви. Ако се окажете, че седите на „черна дупка“, осребрете възможно най -добре; загуба от няколко хиляди долара не е толкова лоша, колкото разлагащото се имущество и планина от дългове.
