Купуването и обръщането на недвижими имоти е популярен, макар и високорисков начин за печелене на пари. Ако закупите жилище на добра цена, направите някои естетически привлекателни ремонти и продадете къщата на по-висока цена, отколкото сте платили, лесно можете да спечелите доста пари. Прелистването на къщи в никакъв случай не е лесен план за бързо забогатяване. Отнема много работа, много инвестиции и дори със страхотна къща може да ви е трудно да продадете крайния продукт просто поради променливия пазар на жилища.
Стъпки
Част 1 от 6: Оценка на вашите способности
Стъпка 1. Оценете времето си
Обръщането на свойствата обикновено не е концерт на непълно работно време. Търсенето, обновяването и след това продажбата на имоти изискват много график и работа по време на работната седмица, за да се постигне. Ако не можете да накарате да обърнете работа на пълен работен ден, вероятно не сте готови за нея.
Стъпка 2. Оценете собствените си умения за обновяване
Най -добрите плавници могат сами да изпълняват основни задачи по обновяване, като например поправяне на дупки в стените или подмяна на тоалетна. Ще спестите много пари, като не чакате другите да изпълнят тези задачи вместо вас. Освен това има някои обстоятелства, при които нещата трябва да бъдат поправени незабавно, така че да не се налага да чакате други може да бъде ценен актив. Спестяването на пари по този начин може да помогне само на крайния резултат. В някои случаи това може да означава разликата между извършване на продажба и изчакване на друг купувач. Помислете за собствената си способност да изпълнявате тези задачи, преди да решите дали обръщането на имота е подходящо за вас.
Стъпка 3. Оценете способността си да финансирате флип
Прелистването на недвижим имот изисква първо да закупите имота и след това да платите по свой собствен начин да го ремонтирате, така че за това ще ви е необходимо финансиране. Банките обикновено не желаят да отпускат необезпечени заеми за тази цел, така че ще ви трябват спестявания, обезпечение или и двете, за да си позволите всеки флип проект. Ако имате достатъчно спестявания, използвайте това, но ако не, ще трябва да използвате обезпечен заем като втора ипотечна или линейна кредитна линия (HELOC). Друг начин е използването на заем за твърди пари или мост, тези видове заеми са за инвеститори в недвижими имоти и са по -лесни за получаване, тъй като са подкрепени от самия имот. Кредитите за твърди пари не се предоставят от местни банки, трябва да намерите частен кредитор във вашия район. Не забравяйте, че ще ви трябват и пари за обновяване и задържане на имота до продажба в допълнение към продажната цена на имота.
HELOC и втората ипотека носят риск да загубите жилището си, ако не изпълните задълженията по кредита
Стъпка 4. Уверете се, че имате познания за пазара на недвижими имоти
Ще трябва да познавате много добре пазара на недвижими имоти, за да бъдете успешен плавник. Не само ще ви е необходимо умение за идентифициране на изгодни имоти, но също така ще трябва да знаете кога да купувате и продавате и къде да направите това, така че да получите най -голяма възвращаемост на парите си за най -малко време. В противен случай ще останете със загуба от продажбата или от задържането на имота твърде дълго. Получете задълбочени познания за пазара на недвижими имоти във вашия район, като изучите местния списък с недвижими имоти, работите в индустрията или като се консултирате с местни експерти по недвижими имоти.
Част 2 от 6: Купуване на Fixer-Upper
Стъпка 1. Намерете евтини недвижими имоти
Можете да търсите евтини недвижими имоти във вашия местен вестник, чрез онлайн обяви или като потърсите просрочени ипотеки онлайн. Ключът към обръщането на недвижими имоти е намирането на прилична, ремонтируема къща на достатъчно ниска цена, за да си струва вашето време, усилия и пари.
Честите източници на евтини недвижими имоти включват възбрани на HUD, редовни продажби на възбрана и къси продажби. Можете също така да опитате да потърсите съобщения за смърт и разводи, тъй като те са предхождащи бързи продажби на жилища
Стъпка 2. Проучете квартала
В допълнение към изследванията на квартала, които ще определят средната пазарна стойност на жилищата в района, също е важно да знаете за самата площ. Ще искате да разгледате фактори на общността, като качеството на училищата в района, достъпа до обществен транспорт (ако е от значение за вашата общност) и други аспекти, които ще определят дали този имот ще бъде привлекателен, да речем, на младо семейство с деца срещу двойка пенсионери, които искат да се установят.
Кварталът помага да се установи пазарът за вашия потенциален дом и ще искате да знаете дали районът вече има покачващи се цени, е в преходна фаза или има относително ниски цени. Можете да определите това, като попитате местните или разговаряте с агент по недвижими имоти, който познава квартала
Стъпка 3. Оценете имота
Преди да финализирате покупката, ще искате да се огледате наоколо и да дойде с вас изпълнител и/или строителен инспектор. Изпълнител може да ви даде оценка колко ще струват ремонтите и ремонта. Строителен инспектор ще знае дали може да се наложи скъпа работа като ремонт на основи, тъй като тези видове ремонти могат да струват невероятно скъпо и лесно ще ви надхвърлят бюджета.
- Много имоти, изброени на търгове, се продават като „невидими“, което означава, че няма да можете да обиколите имота. Тези инвестиции могат да бъдат изключително рискови, така че може да искате да избегнете сценарии, при които не можете да оцените имота лично.
- Намерете изпълнители и инспектори, като търсите онлайн или говорете с някой, който работи в областта на недвижимите имоти. Те може да познават надежден изпълнител или инспектор, който върши добра работа и ще ви даде честна оценка.
- Попитайте инспектора за състоянието на основните системи на имота (електрическа система, водопроводна система, състояние на основата и покрива и т.н.). Това може да са най -скъпите елементи за ремонт, така че е най -добре предварително да разберете дали тези основни системи са в добро състояние.
- Попитайте изпълнителя как изглежда общата инвестиция. Това ще ви помогне да получите достойна представа от какъв вид ремонт ще се нуждаете, ако закупите този дом.
Стъпка 4. Оценете разходите и стойността
Преди да закупите имот, важно е да знаете бюджета си и да сте наясно с очакваните разходи. За да направите това, ще трябва да оцените имота, за да прецените колко мащабен ще бъде ремонтът. След това работете назад, за да сравните стойността след ремонт (ARV) на този имот с прогнозните разходи и ремонти, които ще трябва да внесете.
- Търсете онлайн или говорете с местен брокер, за да научите пазарната стойност на други жилища в квартала, в който мислите да купите. Това ще ви даде представа за ARV, което ще ви помогне да решите дали вашата инвестиция ще се изплати или не.
- Можете да използвате онлайн калкулатор за ремоделиране като този на https://www.remodelingcalculator.org/. Този инструмент ще ви попита за основна информация като размерите на къщата и степента на ремонта, който сте готови да направите, след което ще ви даде много груба оценка.
Стъпка 5. Фактор при преносимите разходи
В допълнение към разходите за оборудване, труд и, разбира се, самия имот, има много други разходи, които трябва да вземете предвид, когато решавате за имот. Разходите, свързани с притежаването на имот, който не сте продали, обикновено се наричат преносни разходи. Те могат да включват данъци върху собствеността, апартаменти или такси за асоцииране, застраховки и комунални услуги като електрически, газови и водни услуги. Ще трябва да платите и на брокера за неговите услуги, което може да бъде средно около пет до десет процента от продажната цена на този имот.
- Не забравяйте, че колкото по -дълго държите имот, без да го обърнете, толкова повече ще се увеличат разходите ви за носене.
- Не всички жилища се продават веднага. Дори атрактивен дом в гореща зона може да е на пазара за известно време, което може да увеличи разходите много бързо. Може да искате да имате резервен план, включително да наемете имота или да живеете там сами, само в случай, че продажбата не премине. Някои експерти по недвижими имоти съветват да преминете през покупка само ако желаете/можете да удържите жилището и да живеете в него или да го отдадете под наем за поне пет години, в случай че продажбата му не върви по план.
Стъпка 6. Изчислете максималната си офертна цена за закупуване на къщата
Това може да се изчисли, като се започне с очакваната цена на дребно след закупуване и ремоделиране. След това добавете всички разходи за затваряне. Намерете максималната си офертна цена, като вземете тази сума и след това извадите разходите за ремоделиране, лихвите по заеми и желаната печалба. Тази цифра представлява най -многото, което бихте били готови да платите за имот и може да бъде използвано при преговори.
Стъпка 7. Завършете покупката
В допълнение към всички други разходи, свързани с покупката, рехабилитацията и продажбата на жилище, ще трябва да вземете предвид и разходите за финансиране. Ще трябва ли да вземете заем, за да завършите покупката? Ако е така, ще трябва да пазарувате, за да намерите най -добрата лихва по жилищен заем. Ако намерите добра оферта за заем или сте осигурили достатъчно капитал, за да направите покупката, и ако всичко останало се проверява и отговаря на бюджета ви, тогава сте готови да направите оферта на агента за недвижими имоти на този имот.
Част 3 от 6: Реконструкция на кухнята
Стъпка 1. Оценете ползата
Първата ви стъпка трябва да бъде определянето на това колко преработена кухня би добавила към продажната цена. Ако разходите за ремоделиране надвишават ползата, обновяването не трябва да се извършва. Знанието колко ще бъде добавена стойност може да се заключи от изучаването на други, подобни домове в района със или без ремонтирани кухни и последните им продажни цени.
Стъпка 2. Работете с това, което имате
Можете радикално да ремонтирате кухня, без да се разваляте, ако планирате внимателно и работите с кухнята, която сте закупили. Най -лесният начин да увеличите максимално ефективността на кухнята (и да спестите бюджета си) е да ремоделирате, без да променяте местоположението на водопроводните и газопроводите. По този начин можете да промените облика на кухнята, без да променяте радикално оформлението.
Стъпка 3. Дайте широко легло
Широките пътеки правят кухнята достъпна и лесна за работа. Ако планирате цялостно обновяване на кухнята, планирайте оформлението си така, че да е подходящо за разходка и място за готвене.
- Пътеките в основното тяло на кухнята трябва да са най -малко 36 инча широки.
- Пътеките, които минават покрай печката и плота, трябва да бъдат широки 42 инча за настаняване на един готвач или 48 инча широки за двама готвачи.
Стъпка 4. Дръжте ъглите чисти
Уредите и шкафовете в ъглите могат да бъдат трудни. Трябва да осигурите свободно пространство за отваряне и затваряне на вратите, което може да остави ъглите на кухнята да се чувстват претрупани и заети. За гладка, отворена кухня планирайте достатъчно пространство, за да отворите вратите на шкафа, и дръжте уредите далеч от ъглите.
Уверете се, че вратата на шкафа от едната страна на ъгъла няма да се блъсне в вратата на шкафа от другата страна на ъгъла. Това обикновено може да се избегне, като се гарантира, че вратите на шкафа се отварят в една и съща посока и са правилно раздалечени (в зависимост от размера и хлабината на всяка врата)
Стъпка 5. Инсталирайте backsplash плочки
Плочките правят страхотна повърхност по стените над/зад пространството на плота и печките. Можете да персонализирате плочките си с цветове, шарки и дори материали.
- Керамичните плочки са лесни за почистване и издържат на влага и топлина, но те са по -скъпи от някои други опции за облицовка.
- Плочките на метрото обикновено се съчетават лесно с всеки кухненски стил и често са по -евтини от другите опции за облицовка.
- Неръждаемата стомана прави елегантен гръб, който се почиства много лесно. Това прави всяка кухня да изглежда елегантна и модерна, но може да бъде много скъпа.
- Трябва също така да проучите публикациите за обновяване и жилищно настаняване, за да определите кои материали за обратна връзка са модерни в момента. Това може да ви помогне да направите правилния избор, за да направите вашата кухня да изглежда „актуална“.
Стъпка 6. Помислете за включване на остров
Островите позволяват на кухните да се чувстват по -отворени и функционални. На остров може да се помещат печка, плотове, място за съхранение, място за хранене или всяка комбинация от горното.
- Уверете се, че островът отразява размерите на кухнята. Например, ако кухнята е дълга и тясна, дълъг, тесен остров ще пасне най -добре на стаята.
- Ако инсталирате остров за многократна употреба, потърсете остров, който има множество нива/нива. По този начин трапезарията ви е отделена от мястото, където ще се приготвя или съхранява храната.
- Шкафовете под островния плот правят отлично място за съхранение. Можете лесно да пъхнете тенджери и тигани или дори сухи стоки под острова, за да освободите място на плота.
- Ако вършите собствената си работа и нямате богат опит в строителството, можете да закупите предварително приготвен кухненски остров от магазин за строителни материали или да намерите стар, здрав дървен шкаф и да го пребоядисате. Изстържете стара боя и персонализирайте шкафа с петно от дърво или схема на боя, за да съответства на останалата част от кухнята. Или изберете нов, смел цвят, за да откроите новия остров.
Стъпка 7. Уверете се, че уредите са на ниво
Ако съществуващите уреди в кухнята са стари, може да помислите за тяхната подмяна. Купувачите на жилища очакват качеството на уреда да бъде равностойно на качеството на дома. Погледнете домовете на сходни цени, които наскоро бяха продадени в района. Имат ли нови уреди? Ако е така, може да имате затруднения при продажбата на жилището без тях. Уредите могат да включват хладилници, котлони, фурни и микровълнови печки.
Част 4 от 6: Актуализиране на банята
Стъпка 1. Изчислете потенциалната възвръщаемост преди обновяването
Както при обновяването на кухнята, ремонта на банята може да добави значителен тласък към стойността на дома. Този тласък обаче ще бъде отхвърлен, ако цената на ремоделирането е още по -голяма. Проучете подобни жилища, продавани наблизо, за да прецените сумата, спечелена от обновяването на баните. След това преценете собствените си разходи за ремонт. Ако разходите са по -големи от печалбата, намалете степента на вашите ремонти или се откажете от прекрояването на банята.
Стъпка 2. Изберете изцяло бял дизайн
Белите стени, плотове и плочки могат да накарат банята да се почувства по -просторна и чиста. Също така може да направи една иначе обикновена стая да изглежда по -елегантна и привлекателна, както и неутрална - което е важно, тъй като искате потенциалните купувачи да могат да видят, че живеят там.
Стъпка 3. Увеличете максимално естествената светлина
Ако банята има поне един прозорец, можете да накарате стаята да се почувства по -светла и по -привлекателна, като направите фини промени, за да увеличите максимално светлината. Опитайте да окачите страничните огледала, за да отразяват естествената светлина на прозореца и да позволят лесно подстригване.
Стъпка 4. Изберете материал за плочки
Керамичните плочки са много по -евтини от по -скъпите материали като мрамор, но могат да бъдат закупени с шарки, наподобяващи мрамор. Можете да изберете предимно бели керамични плочки от изкуствен мрамор за изчистен, елегантен вид. Трябва обаче да разберете очакванията на купувачите да вземат правилно решение относно материалите. Домовете с по-високи цени ще имат по-претенциозни купувачи, които ще се нуждаят от мраморни или каменни плочки.
Стъпка 5. Използвайте елегантни душ плочки
Можете да изберете по-евтини керамични плочки за пода, но когато става въпрос за повторно облицоване на душ или вана, може да искате да изберете по-елегантна плочка. Мрамор, макар и по-скъп, може радикално да преобрази всяка душ кабина и да създаде атмосфера, подобна на спа.
Също така трябва да помислите дали да отделите вана и душ или да премахнете един от друг. Това отново ще зависи от очакванията на вашите купувачи
Част 5 от 6: Извършване на други модификации
Стъпка 1. Пребоядисайте с неутрални цветове
Когато боядисвате къщата си, важно е да използвате неутрални цветове. Цветовете, които са прекалено смели, прекалено тъмни или прекалено скучни, може да работят за една изолирана стая, но като цяло повечето стаи трябва да са цвят, който е точно в средата на спектъра. Опитайте крем, тен или цвят на цвят каки, за да направите къщата неутрална за окото.
Стъпка 2. Измийте интериора
В допълнение към кухнята и банята, вероятно ще трябва да направите някои ремонти в останалата част от къщата. Закърпете всички дупки, пребоядисайте всяка стая (независимо от състоянието на стаята), сменете старите или износени килими и сменете осветителните тела и хардуера на шкафа. Целта е къщата да изглежда възможно най -близо до нова, като същевременно остава в рамките на бюджета ви.
- Вероятно ще искате да запазите мебелите навън, но все пак ще трябва да използвате нещо, за да привлечете вниманието на зрителя. Опитайте да поставите голямо растение (като коприна, изкуствено дърво или храст) в най -видимия ъгъл на стаята.
- Помислете за „постановка“(създаване на жив облик с мебели и декорации), за да направите дома по-привлекателен.
- В помещения, които нямат естествена светлина, помислете дали да поставите свободно стояща лампа в ъгъла, за да озарите пространството.
- Добавете малки цветни пръски, като поставите ярко оцветени аксесоари, за да контрастирате с неутралния цвят на стаята. Опитайте да подредите червени или бургундски кърпи за ръце из къщата и оставете ваза с цветя в червен цвят на видимо място.
- Помислете да покажете снимки преди и след, за да подчертаете колко радикална трансформация е претърпяла къщата.
Стъпка 3. Поддържайте двора подреден
Неоправен или по друг начин разхвърлян двор може да изключи купувачите, преди дори да обиколят вътрешността на къщата. Важно е да поддържате двора добре поддържан и напоен и да поддържате екстериора на къщата.
- Докоснете всяка нарязана боя.
- Дръжте двора да изглежда девствен. Искате целият имот да бъде привлекателен, а не само интериорът. Ако екстериорът изглежда разхвърлян, много потенциални купувачи дори няма да искат да видят интериора.
- Помислете за професионално озеленяване, за да увеличите максимално привлекателността.
Част 6 от 6: Продажба на къщата
Стъпка 1. Не бързайте
Важно е да не държите на имот твърде дълго, тъй като ще бъдете натоварени с данъци и разходи за носене. Но ако бързате да получите преобърната къща на пазара твърде бързо, рискувате тя да не е в пълния си потенциал. Ще трябва да решите кое е подходящо за вас и вашия бюджет, но ключът се крие в балансирането на разходите с ремонти, за да направите къщата възможно най -привлекателна в рамките на вашия бюджет.
Стъпка 2. Вземете квалифициран ипотечен брокер
Ако не използвате услугите на ипотечен брокер, рискувате да загубите много време на неквалифицирани купувачи. Наемането на ипотечен брокер ви уведомява, че всеки, който преследва имота, ще бъде предварително квалифициран, което ще помогне да се намали времето, когато имотът ви е на пазара.
- Ипотечните брокери действат като посредник, за да улеснят транзакциите. Те определят допустимостта на потенциален купувач за заем и също могат да помогнат на този купувач да намери заем, въпреки че ипотечните брокери сами не дават заеми директно.
- Търсете онлайн ипотечни брокери. Можете да сравните цените и да намерите брокер, който ще работи в рамките на вашия бюджет, като пазарувате, преди да изберете брокер.
Стъпка 3. Работете с агент по недвижими имоти
Агент ще ви помогне да получите справедлива цена за вашия имот и може да улесни всички подробности за продажбите. Изборът на подходящ агент ще ви помогне да гарантирате, че продажбата ви протича гладко и бързо. Въпреки че ще трябва да платите за услуги на агент, може да се изплати, за да намалите разходите за пренос и данъците, които ще натрупате, като запазите къщата си за продължителен период от време.
- Вземете списъчни презентации от поне трима агенти. Това може да ви помогне да зададете най -добрата цена за вашия имот и да сравните възможностите за продажби на множество агенти.
- Ако агент предложи, че той или тя може да ви осигури изключително висока цена за имота, това може да е червен флаг. Изключително високите продажни цени могат да изключат потенциалните купувачи, преди дори да видят имота.
- Потърсете агент, който работи в областта на недвижимите имоти на пълен работен ден. По този начин знаете, че агентът е на разположение да покаже имота по всяко време на деня, което може да помогне за увеличаване на шансовете ви за бърза продажба.
- Потърсете разумна комисионна. Повечето комисионни за продажби за агенти за недвижими имоти попадат между пет и седем процента от продажната цена, която е разделена между вашия агент по продажби и агент на купувача. Но изключително ниската комисионна може да отблъсне потенциалните купувачи, тъй като комисионната може да не си струва усилията на агента за покупка да покаже имота. Изберете справедлива комисионна, за да сте сигурни, че вашият имот привлича агентите на вашите потенциални купувачи.
Стъпка 4. Очаквайте разходите за продажби
Продажбата на къща може да бъде много скъпа. В допълнение към разходите за ремонт и наемане на агент по недвижими имоти, ще трябва да платите разходите за закриване и данъци върху капиталовите печалби. Когато всичко е казано и направено, общите разходи, свързани с продажбата на жилище, могат да добавят до 10 процента от продажната цена на имота.
Уверете се, че сте включили разходите за продажби в бюджета си. Всичките ви разходи ще се увеличат бързо, така че е важно да имате предвид колко харчите през всяка стъпка от процеса на обръщане на къщата
Видео - С помощта на тази услуга може да се сподели част от информацията с YouTube
Съвети
Прочетете и изучете всички курсове за прелистване на жилища и закупуване на апартаменти с малко или никакви пари. Може да започнете с рехабилитация на имоти под наем в по -малък мащаб (апартаменти или апартаменти), преди да опитате да обърнете къща
Предупреждения
- Помислете за пазара на жилища във вашето местоположение ПРЕДИ да започнете този план. В момента пазарът на жилища се забавя (до почти застой) на много места и имотите, изброени в тези региони, може да се окажат на пазара в продължение на месеци. Ако вашето местоположение е един от тези забавящи се пазари, ще имате ГОЛЯМА възможност да си купите къща на изгодна цена, но ще ви е трудно да се опитате да я продадете.
- Имотите с голям ливъридж са едни от най -рисковите имоти. Направете всичко възможно проучване, за да определите дали използването на вашите имоти е най -добрата стратегия за вас.
