Прелистването на къща включва закупуване на сравнително евтин дом (често възбрана), поправяне и продажба с печалба. Това е начинание, което носи със себе си редица рискове, както и някои потенциално доходоносни награди. Има и много упорита работа, за да се подготви къща за пазара. Ако се интересувате от прелистване на жилище, но нямате много пари за първоначално плащане, има и други опции, които ще ви позволят да влезете в пазара за обръщане на къщи.
Стъпки
Метод 1 от 6: Оценка на вашите финанси
Стъпка 1. Оценете вашата толерантност към риска
Преобръщането на къща с цел печалба включва редица разходи, включително авансово плащане на жилището, ипотека, лихвени плащания, данъци върху собствеността, разходи за закриване на недвижими имоти, проверки, разрешителни и такси на изпълнителите. Тези разходи се натрупват бързо и обърнатата къща може да не се продава с печалба. Преди да решите дали да продължите с обръщането на къща, трябва да се запитате:
- Какво ще направите, ако къщата не се продаде веднага? Би ли било възможно да се използва къщата като имот под наем, например? Ако нямате разумен резервен план, ако нещо се обърка с продажбата на обърнатата къща, може да искате да преоцените плановете си.
- Заслужават ли потенциалните печалби риска от значителна загуба? През 2015 г. къщите на цени под 50 000 долара са получили отрицателна възвръщаемост. От друга страна, жилищата на цени от 100 000 до 200 000 долара дават средна брутна възвръщаемост от 44%. Имайте предвид, че продажбата на къща, в която никога не сте живели, може да включва и големи данъчни плащания, което може да намали значително вашия марж на печалба.
- Могат ли вашите инвестиционни партньори да издържат на риска от потенциална загуба?
- Правили ли сте проучване на местните пазари на недвижими имоти, разходите за ремоделиране и разрешителните? За да имате успешно прелистване на къщи, трябва да се обучавате за местните цени на жилищата, училищните райони, отговорните изпълнители и разпоредбите за недвижимите имоти.
Стъпка 2. Помислете за способността си да осигурите „капитал за пот“и стойността на тази работа
Капиталът за пот се отнася до стойността, която бихте могли да добавите към дома си поради собствения си труд. Например, ако сте опитен покрив или лицензиран водопроводчик, може би можете сами да предприемете някои от домашните ремонти. Това ще намали режийните ви разходи и ще намали размера на парите, които трябва да вземете назаем.
- Не забравяйте да вземете предвид времето, което ще прекарате в работа по обърнатата къща. Вашето време също има стойност и прелистването на къща понякога може да отнеме месеци работа. Помислете дали други начини да прекарвате времето си могат да бъдат по -доходоносни или по -приятни.
- По -важното е, че партньорите, които внасят финансов залог, ще считат, че вашият собствен капитал има някаква стойност? Ако е така, колко стойност в сравнение с техните твърди пари?
- Не забравяйте да спазвате всички местни разпоредби, когато предприемате сами ремонт на дома. Обсъдете плановете си с адвокат по недвижими имоти или местен регулаторен съвет, ако се нуждаете от одобрение за строителство или ремонт.
Стъпка 3. Знайте своя кредитен рейтинг
Ако сами нямате пари за обърната къща, ще трябва да вземете заем, за да покриете първоначалните си разходи. Без значение кой е вашият кредитор - партньор, банка или частен заемодател - ще трябва да докажете, че имате способността да погасите заема си. Вашият кредитен рейтинг отразява кредитната ви история, способността ви да изплащате заемите си и общия ви дълг. Колкото по -добър е вашият кредитен рейтинг, толкова по -големи са шансовете да можете да си осигурите заем на достъпна лихва.
- Има няколко различни системи за кредитен рейтинг, но като цяло вашият кредитен рейтинг ще бъде число някъде между 300-850. Колкото по -висок е резултатът ви, толкова по -добър е кредитът ви.
- Можете да получите безплатен отчет с кредитния си рейтинг на всеки 12 месеца, като посетите
Стъпка 4. Подобрете кредитния си рейтинг
Ако кредитният ви рейтинг е твърде нисък, за да можете да осигурите заеми за обръщане на къща, може да искате да отделите известно време, за да подобрите кредитния си рейтинг. Това може да отнеме известно време, но може да си струва в дългосрочен план. Освен това, колкото по-добър е кредитният ви рейтинг, толкова по-вероятно е да успеете да преодолеете потенциална загуба от преобръщане на къщата. За да подобрите кредитния си рейтинг, можете:
- Изплащайте дълговете си своевременно. Ако нямате добра история за изплащане на дълга си, няма да можете да си осигурите приличен заем за обърната къща.
- Сведете общия си дълг до минимум. Избягвайте да поддържате баланс по кредитна карта, ако можете.
- Имайте кредитни линии само когато е абсолютно необходимо. Не разполагайте с повече кредитни карти, отколкото ви е необходимо за ежедневния ви живот.
- Защитете своята идентичност. Следете транзакциите с кредитната си карта и кредитния си рейтинг, за да сте сигурни, че самоличността ви не е открадната от крадец или хакер. Вземете разумни мерки за сигурност, за да защитите вашата информация. Например, не влизайте в системата си за онлайн банкиране, освен ако не сте в защитена мрежа, защитена с парола.
Стъпка 5. Говорете с финансов съветник
Финансовият съветник ще може да разгледа текущото ви финансово състояние и да ви помогне да определите колко риск можете да си позволите да поемете като част от инвестиция, която преобръща къщата. Финансов съветник също може да ви помогне да изготвите план за покриване на разходите си, дори ако обърнатата ви къща отнема много време за продажба или изисква допълнителни ремонти.
Стъпка 6. Направете бизнес план
За да обърнете къща успешно, ще трябва да вземате решения въз основа на логика и изследване, а не на емоциите си. Преди да започнете процеса на намиране на заемодател и закупуване на къща, разумно е да имате солиден бизнес план. Този план трябва да ви държи на правилния път за правилна инвестиция, както и да осигури увереност на потенциалните ви кредитори и партньори, че можете да реализирате печалба. Вашият бизнес план трябва да включва:
- Максимална покупна цена на жилището, която ще обърнете.
- Списък на търсените квартали, където ще насочите търсенето си. Обърнете специално внимание на училищните квартали, безопасността на квартала и близостта до удобства като магазини и обществен транспорт.
- Максимални разходи за ремонти и ремодели, които можете да си позволите.
- Списък на надеждни, достъпни, лицензирани изпълнители, които могат да предприемат успешно ремонт.
- Разумна оценка за стойността след ремонт (ARV) на обърнатия дом. В идеалния случай първоначалната продажна цена ще бъде не повече от 70% от ARV на дома.
- Усещане за това кой е вашият купувач и какво иска. Вероятно вашият купувач ще бъде пенсионирана двойка? Млад бизнесмен? Двойка с деца? В зависимост от квартала, вашите потенциални купувачи може да искат много различни неща от дома. Помислете кой ще бъде вашият възможен купувач и от какво може да се нуждаят от дома си. Например, ако търсите да обърнете дом в квартал с чудесен училищен квартал, може да помислите за преустройство, което има предвид малки деца.
- Конкретен купувач. В някои случаи може да успеете да наредите купувач, преди да обърнете къщата. В този случай вашите рискове са много по -ниски, както и режийните ви разходи.
- План за това как да изплатите заема си, ако нещо се обърка. Не обърнете къща, освен ако не можете да поемете разходите си, дори ако нещо се обърка с продажбата ви. Например може да имате провал на купувач или да откриете проблем с основата на дома. Вградете марж за грешки във вашия бизнес план и обсъдете възможни начини да преодолеете забавяне на продажбата на жилището или неочаквани разходи.
Метод 2 от 6: Намиране на партньор
Стъпка 1. Намерете инвестиционен партньор
Най-често срещаният начин за неопитни домашни плавници да навлязат на пазара е да намерят инвестиционен партньор. Това е особено важно за тези, които нямат пари за авансово плащане или първоначален ремонт. Инвестиционен партньор ще предостави част или всички начални пари в замяна на част от печалбата.
Може да помислите за намиране на партньор, който има много ликвидни парични средства, но няма интерес да свърши работата по закупуването или ремонтирането на жилище. Докато вашият партньор ще доставя паричните средства, вие ще предоставяте ноу-хау и работна ръка
Стъпка 2. Мрежа активно
За да намерите инвестиционен партньор, трябва да развиете редица лични и професионални контакти във вашата общност. Разкажете, че се интересувате от възможността за инвестиция с партньор. Някои начини, по които можете да намерите потенциални партньори, включват:
- Проучване на активни инвеститори в недвижими имоти. Свържете се с успешни, опитни инвеститори в недвижими имоти, които биха могли да обмислят да се възползват от вас.
- Присъединяване към клуб за инвестиции в недвижими имоти. Много местни общности имат местни глави на клубове за инвестиции в недвижими имоти. След като се присъедините, ще имате достъп до местни жители, които биха могли да споделят вашите интереси и ентусиазъм.
- Присъединяване към група за срещи. Групите за срещи са социални клубове, които понякога имат специфични теми, включително недвижими имоти. Използвайте група за срещи, за да разширите социалната си мрежа.
- Разпространяване на думата сред семейството и приятелите. Обсъдете мечтата си да прелиствате къщи с тези, които вече са във вашата социална мрежа, като семейство, приятели и колеги. Те може да са в състояние да ви свържат с други, които споделят вашите интереси или които искат да инвестират в недвижими имоти.
- Създаване на собствен клуб за инвестиции в недвижими имоти. Ако вашият квартал все още няма клуб на инвеститори в недвижими имоти, можете да създадете своя собствена глава. Рекламирайте в Craigslist и чрез уебсайтове за срещи, за да намерите съмишленици.
Стъпка 3. Консултирайте се с адвокат
Когато сключвате инвестиционно партньорство, важно е да не разчитате просто на устни споразумения. Уверете се, че всички транзакции са отразени в подписан договор. Консултирайте се с адвокат по бизнес или недвижими имоти, за да сте сигурни, че и двете страни са доволни от споразумението. Уверете се, че работите предварително:
- Кой покрива какви разходи
- Как ще се разделят печалбите
- Кой ще покрива потенциалните дългове и задължения
- Кой ще поеме определени задачи (като наемане на изпълнители)
- Обърнете внимание на законите за сигурност, които регулират насърчаването на инвестиции, както и възможността за съдебни дела срещу инвеститори, ако събитията не се случат по план
Стъпка 4. Вземете една сделка наведнъж
Някои партньорства за недвижими имоти работят ефектно; други напълно се провалят. Не се заключвайте в партньорство в дългосрочен план, преди да разберете колко добре работите с партньора си. Вместо това, вземете го една къща наведнъж и преценете дали партньорството ви има потенциала да бъде силно и трайно. Вземете предвид дали финансовата възвръщаемост е работила според очакванията.
Метод 3 от 6: Осигуряване на заем за твърди пари
Стъпка 1. Проучете заемодателите за твърди пари
Кредитор на твърди пари е компания, която заема пари от физически лица с една лихва и заема тези пари на други частни лица с много по -висок лихвен процент. Има много компании, които са специализирани в финансирането на инвестиции в недвижими имоти, като например обърнати къщи. Използвайте вашата социална мрежа или интернет директории, за да намерите заемодател за твърди пари във вашия район.
Стъпка 2. Признайте допълнителните разходи за заеми за твърди пари
Кредитът за твърди пари е може би най-лесният вид заем, който да си осигурите за първи път в домашни условия, който няма много ликвидни пари. Това обаче е и един от по -рисковите варианти. Лихвените проценти по заеми за твърди пари обикновено са много по-високи от типичните банкови ипотеки с 8-15%. Това може сериозно да намали потенциалните ви печалби от обърната къща.
Стъпка 3. Съберете вашите финансови документи
Преди заемодателят на твърди пари да ви заеме паричните средства, ще трябва да им предоставите ключова информация за вашата финансова стабилност, както и плановете ви да обърнете къщата. Вероятно те ще искат да проучат вашите данъчни записи, кредитен рейтинг и фишове за заплащане. Имайте документите си под ръка, за да демонстрирате на заемодателя си, че сте достойна инвестиционна възможност за тях.
Стъпка 4. Платете първоначална такса от 2-10%
Друга допълнителна цена на заемите за твърди пари е първоначалната такса, често наричана „точки“. Повечето такси са между 2-10% от цената на ипотеката на къщата, която ще обърнете. Тези пари осигуряват на вашия кредитор известна сигурност и служат като демонстрация на вашата финансова жизнеспособност.
Стъпка 5. Обърнете къщата бързо
Повечето заеми за твърди пари са ограничени до покупка и рехабилитация на имот или строителство и могат да продължат от шест до 24 месеца. Кредитите за твърди пари не са подходящи за дългосрочни инвестиции поради високите такси. Най-добре е да използвате заеми с твърди пари за имоти, които ще можете да обърнете бързо, за да сте сигурни, че не плащате високи лихви.
Метод 4 от 6: Осигуряване на частен заем
Стъпка 1. Помислете за частен кредитор
Частен кредитор е физическо лице с ликвидни пари, което е готово да ви заеме пари с предварително определен лихвен процент. За разлика от партньор по недвижими имоти, който разделя печалбите с вас, частен заемодател просто ще ви начисли лихва, преди да ви предостави паричните средства. В много случаи лихвените проценти за частен кредитор са по -ниски от заемодателя за твърди пари. Частен кредитор обаче може да бъде по -труден за намиране.
Стъпка 2. Докоснете социалната си мрежа за кредитори
В много случаи можете да намерите частен заемодател чрез собствената си социална мрежа. Ако знаете за роднина, приятел или колега, който просто разполага с ликвидни пари, може да успеете да вземете назаем тези пари и да им платите лихва. В идеален сценарий всички печелят: вашият заемодател ще може да спечели допълнителни лихви, а вие ще можете да реализирате печалба от обърнатата си къща.
Стъпка 3. Бъдете наясно с потенциалните рискове
Ако ще осигурите частен кредитор, бъдете сигурни, че вие и вашият кредитор сте наясно с потенциалните рискове от тази сделка. Помислете какво може да се случи, ако не спечелите от обърнатата къща. Ще успеете ли все още да плащате лихвите си? Обмислете възможностите си, преди да потърсите частен кредитор. За да запазите връзката си с този човек, ще трябва да му върнете своевременно плащането.
Стъпка 4. Не забравяйте, че доверието е от ключово значение
Не се възползвайте от частен кредитор, ако искате да продължите да работите с тях. Доверието е основната съставка на частните заеми и трябва да докажете, че можете да удържите края на сделката. Ако сте успешни, вашият частен заемодател може да е готов да ви помогне да финансирате бъдещи инвестиции в недвижими имоти.
Метод 5 от 6: Осигуряване на банков заем
Стъпка 1. Поискайте от банката си заем
Тази опция е по-малко вероятно да се появи по време на първото ви прелистване на къща, но си струва да опитате. Ако имате добър кредит и солиден бизнес план, вашата банка може да ви предостави заем за закупуване на къща, която да обърнете. Тези лихвени проценти вероятно ще бъдат по -високи от типичната ипотека с 20% авансово плащане, но те вероятно ще бъдат по -ниски от много заеми за твърди пари.
Една банка е по -вероятно да отпусне средства за строителство, ако можете да предоставите ясен залог върху имота
Стъпка 2. Обсъдете вашия бизнес план с вашата банка
Ако имате някаква надежда да си осигурите банков заем, ще ви е необходим стабилен бизнес план. Не забравяйте да обсъдите изследванията си с вашата банка, за да видите дали те ви смятат за полезна инвестиция.
Метод 6 от 6: Използване на вашите собствени активи
Стъпка 1. Оценете текущите си активи
Дори и да нямате много течни пари, за да обърнете къща, все пак може да имате активи, които могат да ви помогнат да получите кредитни линии, за да закупите евтин дом, който да обърнете. Разгледайте собствения си дом, пенсионните си сметки и кредитните си линии, за да видите дали някое от тях може да бъде използвано за авансово плащане.
Стъпка 2. Докоснете вашия IRA
IRA (Независима пенсионна сметка) е средство за пенсиониране. Има сериозни данъчни санкции за теглене на пари преди 59,5 години. Има обаче изключения за купувачите на жилища за първи път. Можете да използвате до $ 10 000 от вашата ИРА за закупуване на дом. Обсъдете тази опция с вашия финансов съветник, за да се уверите, че използвате парите правилно и че няма да понесете санкции.
Имайте предвид, че тегленето на пари от вашата ИРА може да навреди на дългосрочния потенциал за растеж на тази сметка за пенсиониране. Пазете се от рисковете, свързани с намаляването на пенсионните ви сметки твърде рано
Стъпка 3. Помислете за кредитна линия за собствен капитал
Кредитна линия за домашен капитал (или HELOC) е потенциален вариант за вас, ако вече притежавате част от имота. HELOC ви предоставя бърз източник на парични средства и трябва да плащате само лихва върху парите, които заемате от HELOC. Например, може да имате HELOC на стойност 75 000 долара. Но ако вземете назаем 10 000 долара от тази сума, плащате само лихва върху сумата от 10 000 долара.
- Бъдете много внимателни с вашия HELOC: ако не погасите заема своевременно, има опасност да загубите жилището си.
- Имайте предвид, че лихвените проценти на HELOC могат да бъдат по -високи от заемите от частни заемодатели.
Стъпка 4. Помислете за използване на кредитни карти
Кредитните карти са друг източник на бързи пари, стига да планирате да ги изплатите много бързо. Лихвените проценти по кредитни карти могат да бъдат много високи-18-20%. Вие обаче не излагате на риск други ваши активи, както бихте направили с HELOC. Може да обмислите използването на кредитни карти за покупки с по-нисък залог по време на прелистване на жилище, например за закупуване на строителни материали от магазин за домашни стоки.
Съвети
- Винаги правете сметки, преди да вземете инвестиционно решение. Оценете също времето и труда си.
- Имайте предвид, че може да е възможно да постигнете по -добра възвръщаемост по други начини, като например да използвате времето си за допълнителни смени или да инвестирате резервните си пари на фондовия пазар. Отнасяйте се към недвижимите имоти като само една от многото възможности: не се затваряйте в недвижими имоти, докато не ги обмислите добре.
Предупреждения
- Също така е изключително важно да бъдете напълно прозрачни с инвеститорите си и да им кажете, че има възможен шанс те да загубят пари от сделката ви. Честността е най -добрата политика, особено когато инвестирате парите на други хора.
- Внимавайте, че когато събирате пари за всякакъв вид начинание, в което възнамерявате да използвате тези пари за инвестиционни цели, трябва да сте в строго съответствие с федералните и общинските указания. Не забравяйте да се консултирате с адвоката си, преди да започнете да събирате пари за всяко начинание, което преобръща къщата.
- Не третирайте прелистването на къщи като бърза схема за забогатяване. Въпреки че може да бъде доходоносно, има огромни рискове. Прелистването на къщи също е печелившо само когато инвеститорите влагат много време и енергия в проучване на недвижими имоти и подобрения в дома.
- Не режете ъгли. Наемете лицензирани, застраховани изпълнители, които имат добра репутация. Винаги проверявайте внимателно вашия имот. Вземете разрешителни, преди да предприемете ремонт. Пропускането на тези стъпки може да доведе до повече разходи.
