Купуването на по -стари къщи, поправянето им и след това препродаването им с печалба е широко известно като „прелистване“на къща. Успешното прелистване зависи от намирането на имоти, чиято цена е достатъчно ниска, за да позволи печалба, когато първоначалната инвестиция и разходите за ремонт се извадят от крайната продажна цена. Има различни начини, по които можете да намерите жилища, които да обърнете. Първо, съставете списък с домове, използвайки онлайн ресурси, информация от окръжния секретар и чрез консултация с агент по недвижими имоти. Оценете старателно всички домове. Преди да направите окончателна покупка, консултирайте се с професионалисти и преговаряйте с продавача. Това ще ви помогне да намерите най -добрата цена за печалба, като обърнете къща.
Стъпки
Част 1 от 3: Съставяне на списък с домове
Стъпка 1. Научете за средните цени на вашия пазар
Първата стъпка към намирането на къщи за преобръщане е познаването на вашия пазар. Искате да сте сигурни, че разбирате каква е средната цена в района, който търсите, за да можете най -добре да идентифицирате подценени жилища.
- Разгледайте различни домове, които в момента се предлагат на пазара, за да усетите средната цена. Това не само ще ви даде представа какви жилища са подценени, но ще ви даде представа за колко трябва да продадете ремонтиран дом.
- Трябва също да разгледате фактори, които влияят върху стойността на жилището. Домът в безопасен квартал ли е? Близо ли е до училище или бизнес район? Има ли фактори, които я правят желана за средния купувач? Ще искате да се насочите към подценени жилища в тези райони, тъй като е по -вероятно по -късно да ги продадете за печалба.
Стъпка 2. Търсете подценени жилища с помощта на онлайн инструменти
Един от най -добрите начини да започнете да търсите къщи, които да обърнете, е използването на онлайн инструменти. Онлайн търсачките ще ви позволят да дадете ценови диапазон и да търсите жилища в конкретни райони. Започнете списъка си, като намерите различни домове онлайн.
- Можете да търсите домове, като използвате сайтове като Zillow, Realtor.com или Trulia. Настройте търсачката, така че първо да се посочат най -ниските цени. Разгледайте разнообразни домове и запазете списъци с интерес на вашия компютър.
- Това ще ви даде представа къде по -евтините жилища са в квартала. Това може да ви помогне да стесните търсенето си по пътя, когато търсите жилища чрез агент по недвижими имоти или други търговски обекти.
- Имайте предвид, че подценените жилища не винаги са най -евтините. Искате жилище, продадено по -ниско от пазарната стойност, но такова, което може да бъде ремонтирано и препродадено по пътя. Най -евтиният дом в даден район може да има сериозни проблеми и да не си струва инвестицията.
- Има някои нови уебсайтове в определени райони на окръга, които могат да ви дадат добро начало и те правят част от проверката вместо вас. BMV върши чудесна работа с пускането на автоматизирани компи и сравняването му с ценовата цена, така че под пазарната стойност (или подценяването) сделките вече са филтрирани за вас. Въпреки че всяка сделка може да не е голяма, тя може да ви даде чудесно място да започнете проучването на потенциален имот. Този сайт дава и някои други полезни статистически данни като продажбите на REO и средните дни на пазара в района. Този вид числа могат да дадат представа за случващото се в целевия съсед.
Стъпка 3. Посетете офиса на вашия окръжен секретар, за да намерите жилища в процеса на възбрана
Домовете, преминаващи през процес на възбрана, обикновено ще бъдат по -евтини. Затворените домове са лесни за обръщане и може да не изискват задълбочени ремонти. Възможно е да можете да направите оферта на собственика директно, което може да е по -евтино, отколкото да преминете през агент по недвижими имоти. Можете да посетите офиса на местния окръжен секретар или офиса на окръжния секретар в района, който искате да купите, за да намерите обяви за отнети къщи.
Етап 1.
- Говорете с служител в офиса за това как да намерите блокирани домове. Обикновено търсите Известие за продажба, Lis Pendens или Известие за неизпълнение.
- Можете също да проверите местния вестник. Обикновено има раздел за обществени известия, който ви предупреждава за отнети домове.
Стъпка 2. Потърсете домове извън големите градове
Не ограничавайте търсенето си до по -големи градове. Докато жилищата в градовете са склонни да се продават за повече, все пак можете да спечелите от обръщане на къщи извън града. Обикновено можете да намерите къщи на ниски цени 2 до 3 часа извън границите на града.
- Не ходете твърде селски. Една ферма в изолирана зона е малко вероятно да се продава с голяма печалба. Придържайте се към малки градове в близост до градове или крайградски райони.
- Ако е възможно, погледнете домовете далеч от бреговете. Домовете в градовете в Средния Запад и Юга имат много по -ниски цени от домовете на Източното или Западното крайбрежие.
Стъпка 3. Настройте автоматична система за предупреждение
Ако намерите дом на добра цена, искате да бъдете първият, който направи оферта. Това може да ви даде предимство пред конкуренцията. Добра идея е да настроите някаква автоматична система за предупреждение. Говорете с вашия агент по недвижими имоти за система за автоматично предупреждение. Ако не работите с агент, сайтове като Zillow обикновено ви позволяват да настроите автоматични сигнали относно домове на определена цена в определена област.
Стъпка 4. Потърсете жилища за продажба от собственика
Ако собственикът трябва бързо да продаде жилище, той може да се откаже от разговора с агент по недвижими имоти. Домовете, обявени за продажба от собственика, може да се продават по -евтино. Собствениците на жилища може да не знаят истинската стойност на имота си и да го пуснат на цена доста под пазарната. Добра идея е да карате през някои квартали, където мислите да купите жилища, за да се обърнете. Внимавайте за табели с надпис „За продажба от собственика“.
Стъпка 5. Консултирайте се с агент по недвижими имоти
Винаги е добра идея да имате професионалист на ваша страна. Ако сте нов на пазара на недвижими имоти, говорете с агент по недвижими имоти относно намирането на жилища, които да обърнете. Квалифициран агент може да ви насочи към висококачествени жилища на ниски цени, които отговарят на вашите нужди.
- Можете да намерите агент за недвижими имоти онлайн или като прегледате жълтите страници. Можете да прочетете отзиви за агент на уебсайт като Yelp, за да се уверите, че той има солидна репутация.
- Трябва също да попитате други хора, които са обърнали домове, за препоръка за агент. Агентът по недвижими имоти също трябва да е готов да ви предостави информация за връзка с минали клиенти. Говорете с предишни клиенти и задайте различни въпроси, за да се уверите, че потенциалният агент по недвижими имоти е стабилен.
Част 2 от 3: Оценка на потенциални инвестиции
Стъпка 1. Посетете различни домове
Не ограничавайте търсенето си, когато търсите жилища, които да се обърнат. Посетете голямо разнообразие от домове в редица различни области. Претеглете плюсовете и минусите на всеки дом, който посещавате, за да решите кои жилища си заслужават инвестицията.
- Посетете много отворени къщи в избрания от вас квартал. Трябва също да поговорите с вашия агент по недвижими имоти и да поискате да обиколите няколко домове за един ден.
- Дайте представа защо жилищата може да са евтини. Някои евтини жилища може да се нуждаят от мащабен ремонт или да са на лоши места. Други жилища може да се нуждаят само от малки ремонти и могат да бъдат намалени поради други фактори, като например собствениците, които трябва да продават бързо.
Стъпка 2. Не избягвайте къщите, които се нуждаят от ремонт
Цените на някои къщи може да са по -ниски, защото се нуждаят от ремонт. Повечето домове, които намерите, когато прелиствате къщи, ще бъдат донякъде фиксиращи, така че не се отказвайте от ремонт. Ако ремонтът може да се извърши бързо и на по -ниска цена, домът може да си струва инвестицията.
- Много пъти домът се нуждае само от козметичен ремонт. Лошо боядисване, лош килим или силна миризма може да напусне дом на пазара за дълго време. Това ще доведе до намаляване на цените на къщата. Проблеми като този обаче са доста лесни за отстраняване.
- Направете малко проучване от своя страна. Обадете се на различни изпълнители и ги попитайте колко обикновено струват определени ремонти. Трябва също да попитате собствениците на жилища или агентите за недвижими имоти дали има нужда от основен ремонт в дома.
Стъпка 3. Правете много оферти
Добра идея е да правите много оферти, когато търсите жилища, за да се обърнете. Пазарът вероятно ще бъде донякъде конкурентен и няма да можете да закупите всяка къща, в която правите оферта. Професионалистите съветват да използвате правилото 100-10-1. Това означава, че трябва да разгледате приблизително 100 къщи, да направите оферта за около 10 жилища и в крайна сметка да закупите 1 къща от 10 -те.
- Не се страхувайте да правите оферти за жилища, които не са вашият първи избор. Повечето от вашите оферти така или иначе ще отпаднат. Ако в крайна сметка имате дом, който не е бил вашият първи избор, все още можете да се възползвате максимално от покупката.
- Въпреки това, не правете оферти за домове, които знаете, че не искате. Къща в много лош квартал, например, вероятно не е полезна инвестиция. Правете оферти само за къщи, които смятате, че можете да живеете с прелистване.
Част 3 от 3: Разговор с професионалисти за покупка
Стъпка 1. Направете домашна проверка на имоти, които обмисляте да купите
Никога не купувайте имот, без предварително да се извърши домашна проверка. Наемете квалифициран домашен инспектор, който да оцени дома, преди да направите оферта.
- Домашен инспектор ще бъде неутрална трета страна, която не се интересува от минимизиране на щетите при извършване на продажба. Той или тя ще ви уведоми колко работа е необходима в дома.
- Къща, която се нуждае от дребен ремонт, е чудесна инвестиция, ако искате да обърнете жилище. Къща, която се нуждае от основен ремонт, обаче, може да не струва вашето време и пари.
Стъпка 2. Говорете с адвокат
Освен ако сами нямате юридическо образование, никога не трябва да купувате жилище, без да говорите с адвокат по недвижими имоти. Има много документи и договори, свързани с покупката на жилище. Квалифициран адвокат по недвижими имоти ще ви консултира внимателно и ще ви попречи да вземате лоши решения за покупка.
- Можете да намерите адвокат по недвижими имоти онлайн или в местните жълти страници. Трябва също да говорите с приятели или колеги, които преобръщат къщи и да поискат препоръка.
- Винаги четете рецензии, преди да наемете адвокат, за да сте сигурни, че избирате някой със солидна репутация.
Стъпка 3. Вземете прогнози за разходите за ремонт от различни професионалисти
Искате да сте сигурни, че разходите за ремонт не надвишават евентуалната печалба на жилище. Обадете се на различни лицензирани изпълнители във вашия район. Кажете им от какви ремонти се нуждаете и ги помолете за приблизителни оценки. Изчислете приблизително колко ще бъде общата стойност на ремонта.
- Някои изпълнители няма да предоставят безплатна оценка, ако не притежавате имота, освен ако вече нямате работни отношения с тях. В някои случаи може да се наложи да платите малка такса, за да получите прогноза за ремонт на имот, който не притежавате.
- Обадете се на различни места и потърсете най -ниските цени. Трябва обаче също да прочетете отзивите онлайн и да говорите с други клиенти, преди да се спрете на изпълнител.
- Ако има някакви дребни ремонти, като например лошо боядисване, помислете дали да не ги направите сами. Това може да ви спести малко пари при обръщане на къщата.
Стъпка 4. Смажете някои цифри, за да разберете колко да предложите за дом
Вие ще искате да се уверите, че всяка къща, която купувате, може да спечели. За да разберете колко трябва да предложите, ще трябва да направите някаква проста математика. Вашият агент по недвижими имоти и адвокат трябва да могат да ви помогнат да прецените определени разходи, както и евентуалната продажна цена на вашия имот.
- Ще ви трябва това, което се нарича стойност след ремонт (ARV). Това е цената, за която имотът в крайна сметка ще се продаде, и вашият агент може да определи тази цена вместо вас, като разгледа последните продажби в квартала.
- Искате ARV да бъде около 70% от това, което бихте платили за дома. Умножете ARV с 0,7, за да разберете колко трябва да платите за къщата. Например, къща с ARV от 200 000 долара не трябва да се купува за повече от 140 000 долара, ако не изисква ремонт. Трябва обаче да приспаднете разходите за ремонт. Ако вашият дом изисква ремонт на стойност $ 40 000, не го купувайте за повече от $ 100 000.
Стъпка 5. Преговаряйте с продавача
Винаги трябва да преговаряте, преди да се спрете на крайната цена. Ако преговаряте с продавача, може дори да получите цената по -ниска, отколкото искате да започнете. Не приемайте първата цена, която продавачът иска, особено ако е по -висока от максималната цена, която сте изчислили.
Тук е полезно да правите много оферти. Ако изглеждате готови да прекратите продажбата, е по -вероятно продавачът да отстъпи пред офертата ви
Видео - С помощта на тази услуга може да се сподели част от информацията с YouTube
Съвети
- Винаги поръчвайте пълно търсене на заглавие, преди да платите в брой за имот, който да се обърне. В противен случай може да се наложи да водите съдебна битка, за да възстановите инвестицията си, ако заглавието не може да бъде предадено по закон.
- Може да отнеме от 2 седмици до година, за да стане ясно заглавието. Уверете се, че е налице непредвидено заглавие, за да можете да отмените, ако има тревожни елементи в доклада за заглавието. Ако е възможно да изчистите тези елементи, може да искате да продължите, но ако не, тогава може да искате да се оттеглите.
- Ако в крайна сметка загубите пари от обръщане на къща, което не е необичайно, тогава може да искате да наемете къщата за година или 2, за да спечелите малко повече пари от нея, преди да я продадете.
