Изчисляването на квадратурата на търговското пространство е сложен процес, който изисква непреклонно внимание към детайлите. Наемателите трябва да вземат предвид редица фактори, когато решават дали да сключат договор за наем, включително общата квадратура на сградата и регионалните стандарти. Наемателите, които не успяват да разберат важни концепции, понякога са изненадани от скритите разходи и използваемите пространства, които са по -малки, отколкото са си представяли.
Стъпки
Част 1 от 3: Избор на метод за измерване
Стъпка 1. Сравнете измервателните техники
Наемодателите могат да използват няколко различни техники за измерване, за да оценят квадратурата на едно пространство. Тези методи включват:
- Използваема квадратура или USF: Това е пространството, което наемателят действително заема. Агентите за отдаване под наем често цитират тази цифра пред бъдещите наематели, но тя представлява само част от договора за лизинг.
- Квадратура под наем или RSF: Това е комбинацията от използваемата квадратура и процент от квадратурата на общата площ на сградата. Общите части, които са част от сграда, от която всички наематели се възползват, включват фоайето, асансьорите, коридорите и стълбищните клетки.
- Брутна квадратура или GSF: Целият квадратен метър под наем на сграда.
Стъпка 2. Решете кой метод за изчисляване на търговското пространство е най -подходящ за вас
Асоциацията на собствениците и мениджърите на сгради (BOMA) опрости индустриалните стандарти за измерване на наемаемо пространство в търговски сгради през 2010 г. Двата водещи метода на BOMA са Метод B и Наследствен метод A.
- Метод Б: Новият метод за единичен коефициент на натоварване изчислява пространството под наем за всеки наемател, като използва единен подход при измерване на площта на пода. Той е еднакъв за всички етажи на сграда.
- Наследствен метод А: Стандартът от 1996 г. използва отделни единични цени за USF и обикновена квадратура. В някои случаи може да е от полза за наемателите да изберат този подход.
Стъпка 3. Изберете метод за измерване в зависимост от типа на имота
Обикновено използваната техника за измерване ще зависи от предназначението на имота и планирания брой наематели. Офис сгради, търговски центрове и други сгради с много наематели обикновено се измерват с помощта на RSF. Сградите с единични наематели, като складове или производствени помещения, се измерват с помощта на GSF. Възможно е обаче от наемодателите да не се изисква да използват специфичен метод за измерване на пространство.
Стъпка 4. Обмислете регионалните стандарти за лизинг
Федералният закон позволява на наемодателите да измерват пространството под наем, като използват всеки метод, който желаят. Въпреки това, някои части на страната може да имат различни правила за изчисляване на квадратурата. Два забележителни примера са:
- Бордът за недвижими имоти на Ню Йорк (REBNY) позволява на собствениците на сгради да максимизират печалбите, като им позволяват да доближат RSF възможно най -близо до GSF.
- Тропически зони: Новите правила отчитат затворени и открити площи на търговски сгради в райони, които обикновено са засегнати от специфични метеорологични условия.
Част 2 от 3: Измерване на търговски квадратни кадри
Стъпка 1. Не приемайте нищо за даденост
Измерете сами използваемото пространство. Неправилното изчисление при определяне на квадратурата може да ви струва хиляди долари за срока на лизинга. Типичните стандарти за измерване позволяват 2 % толеранс на грешки при измерване на търговско пространство. Това обаче може да доведе до много пари, особено в големи или скъпи пространства. Не забравяйте да измерите площта възможно най -внимателно, особено ако сте наемателят, който може да бъде засегнат отрицателно от тези грешни изчисления.
Стъпка 2. Измерете прости квадратни метра
За да измерите комерсиална квадратура за правоъгълно пространство, умножете дължината на стаята в фута по нейната ширина. Например, една стая с дължина 12 фута и ширина 12 фута е 144 квадратни фута. За L-образни или разделени пространства можете да измервате правоъгълниците на пространството независимо и след това да сумирате площите, за да получите обща площ.
Измерванията могат да се извършват с помощта на рулетка или лазерно измервателно устройство
Стъпка 3. Отчетете необичайни форми
Внимавайте, когато измервате секции с неправилна форма в помещението. За да извършите измерването си, опитайте да разделите стаята на форми с лесни за изчисляване области, като правоъгълници и триъгълници. Площта на правоъгълен триъгълник може да бъде намерена чрез умножаване на дължините на двете недиагонални страни (тези две, съединени под прав ъгъл) и след това разделяне на продукта на 2.
- Например, ако има стая с диагонална стена, преминаваща през нея, трябва да използвате по-сложна формула, за да определите квадратурата на района. Ако дължината на пространството с диагоналната стена е 10 фута, а ширината му е 8 фута, квадратурата на площта ще бъде 40 фута.
- Това е така, защото стената съкращава наполовина общата квадратура, която би била 80, ако стаята няма стена, която да я пресича.
Стъпка 4. Измерете общите части
Общите части трябва да бъдат измерени, за да могат да се изчислят квадратни фута под наем. Квадратурата на общата площ се измерва по същите методи като използваемата квадратура, освен ако не е предвидено друго в местните закони. Общите части могат да включват асансьори, бани, фоайета, стълбищни клетки и коридори. Важното е, че общите части трябва да са на разположение на всички наематели, които да използват или да се възползват от тях. Не забравяйте да измерите общата квадратура на всички общи части в сградата.
Стъпка 5. Намиране на брутна квадратура
Брутната квадратура измерва общата площ на пространството, включително дебелината на външните стени. За да измерите тази площ, ще трябва да измерите дължината на стената от външната страна на сградата и да използвате тези размери за изчисляване на квадратурата. GSF не се намалява за препятствия като вентилационни шахти, опорни греди или асансьорни шахти. GSF не включва открити площи като паркинги, басейни или неразкопани мазета.
Част 3 от 3: Използване на информация за квадратни кадри
Стъпка 1. Изчислете коефициента на натоварване за сградата
Факторът на натоварване представлява допълнителния процент квадратура, добавена към използваемата квадратура, за да се изчисли квадратурата под наем. За да изчислите коефициента на натоварване, започнете с намирането на общите използваеми и отдаваеми квадратури на сградата по въпроси. Не забравяйте, че използваемата квадратура е площта, която може да се отдаде под наем на наемателите, а квадратурата под наем е тази площ плюс общите части. След това разделете RSF на USF, за да получите коефициента на натоварване.
- Например, ако една сграда има 80 000 квадратни фута използваема площ и допълнителни 20 000 квадратни фута общи части, квадратурата под наем ще бъде 100 000.
- Тогава коефициентът на натоварване ще се изчисли като 100 000 /80 000 = 1,25.
Стъпка 2. Намиране на квадратура под наем за имот
Квадратурата под наем за имот може да бъде изчислена, като се използва коефициентът на натоварване на сградата и USF на имота. Коефициентът на натоварване се умножава по USF, за да се получи RSF. След това можете да използвате RSF и цена на квадратен фут, за да разберете месечния наем.
- Продължавайки с предишния пример, представете си, че имотът е разделен наполовина между две търговски пространства. Така че всеки от тях има 40 000 квадратни метра използваема площ.
- За да намерите RSF, умножете тази сума с коефициента на натоварване, който е 1,25. Това означава, че RSF в този случай ще бъде 40 000 x 1,25 = 50 000.
Стъпка 3. Претеглете разликите в търговските имоти
Единичните цени могат да варират значително в зависимост от местоположението и класа на сградата. Наемът на офис от 500 квадратни фута (46,5 квадратни метра) в центъра на града може да е по -висок от наема на площ от 1000 квадратни фута (92,9 квадратни метра) само на 10 пресечки. Сградите попадат в 1 от 3 стандартни класификации.
- Клас А: Това са най-престижните сгради в най-изключителните части на града. Сградите от клас А имат по -високи наеми от средните.
- Клас В: Това е най -широката класификация. Повечето от тези сгради имат честни до добри облицовки.
- Клас C: Уредите от този клас са много функционални, но предлагат малко удобства. Наемите като цяло са ниски.
Стъпка 4. Изчислете общия наем за имот въз основа на квадратура
Наемите обикновено се основават на RSF или GSF на пространството. След като разполагате с тези данни, можете да използвате пазарната цена на квадратен фут, за да определите наемната цена за имота. Продължавайки с горния пример, ако наемът беше $ 1,50 на квадратен фут от RSF на месец, наемът щеше да бъде $ 1,50 x 50 000 = $ 75 000.
