Имате невероятна сума пари, които можете да спечелите от прелистването на нови домове, ако успеете. Всъщност можете лесно да направите $ 25 000 или повече на флип и да го направите за по -малко от 90 дни. Имайте предвид обаче, че и вие ще загубите толкова много или повече, ако обърнете погрешно възможността. Прелистването на нови къщи може да бъде начин за печелене на големи суми по нетрадиционен начин, но също така изисква изследвания, упорита работа и здравословен апетит за риск.
Стъпки
Част 1 от 4: Определяне дали обръщането на къщата е подходящо за вас
Стъпка 1. Уверете се, че имате достатъчно допълнителни пари
Прелистването на нови къщи включва действително закупуване на жилище или имот. Така че в допълнение към добавянето на друга ипотека към месечните ви разходи, най -вероятно ще трябва да измислите и първоначално плащане. Надяваме се, че продажната ви цена ще покрие тези разходи. Независимо от това, ще ви трябват голямо количество пари в брой и гъвкав месечен бюджет, за да започнете да прелиствате къщи.
Те са и други разходи, като комунални услуги и данъци, които влизат в игра. Когато продавате къщата, вие също ще трябва да плащате данък върху капиталовите печалби върху печалбата си
Стъпка 2. Управлявайте очакванията си
Успешните плавници не просто купуват и продават къщи, без да извършват междинна работа или маркетингови усилия. Осъзнайте, че ще трябва да полагате усилия и разходи, за да направите промени в къщата в много случаи. В други бихте искали да избегнете таксите на брокера и да се опитате сами да продадете къщата, което изисква известна маркетингова работа и работа. Уверете се, че сте готови да положите усилия, за да направите това правилно.
Стъпка 3. Уверете се, че имате достатъчно свободно време
Това не е хоби през уикенда, а работа на пълен работен ден. В повечето случаи ще трябва да планирате поддръжка, да наблюдавате строителството върху допълнения или промени и да се занимавате с други въпроси, които възникват с къщата. Освен това ще трябва да покажете къщата на потенциалните купувачи сами, ако не планирате да използвате брокери. Би било трудно да се планира всичко това около друга работа на пълен работен ден.
Стъпка 4. Бъдете в състояние да се справите с риска и провала
Шансовете са, че ще направите поне няколко грешки, когато започнете да прелиствате къщи. Тези грешки могат да ви струват хиляди или десетки хиляди долари. Освен това могат да възникнат инциденти, които да ви струват хиляди или да върнат текущия ви проект назад седмици или месеци. Ако сте тип човек, който не може да мисли и да действа рационално в тези моменти на стрес, прелистването на къщи може да не е за вас.
Част 2 от 4: Търсене на имот
Стъпка 1. Запознайте се с това как да си купите дом или апартамент
Ако вече сте го направили, значи вече знаете процеса и той е втора природа. Ако никога не сте купували жилище, консултирайте се с брокера. Когато купувате жилище, трябва да знаете няколко стъпки. По принцип този процес включва оферта, получаване на ипотека, премахване на условия и придобиване.
Можете също така да пропуснете първоначалната продажба, като изцяло закупите свои собствени парцели и построите свои собствени жилища върху тях, за да ги продадете. В този процес можете или да построите дома си сами, или да наемете строител, който да го направи вместо вас. Тези два процеса са известни спецификации и съответно по поръчка
Стъпка 2. Проучете пазарните условия във вашия район
Говорете с брокерите за това колко обем и търсене на жилища изпитват. Може също да потърсите във вашия местен вестник жилищни доклади.
- Пазарът на жилища е като фондовия пазар, тъй като има цикли „бик“и „мечка“. Пазарът на жилища може да отнеме години и години, за да премине от един цикъл към друг. Това означава, че недвижимите имоти могат да бъдат или „с голямо търсене“, или с „ниско търсене“във всеки един момент.
- Ако вашият район в момента изпитва "ниско търсене" на жилища, ще бъде много по -предизвикателно или поне по -малко печелившо да се обърнат къщи.
- Ако наистина искате да започнете да прелиствате, но установите, че местният пазар на жилища не е узрял за това, помислете за преместване в район с по -активен пазар. Проучете най -горещите пазари онлайн. Някои области в момента изпитват драматично възстановяване на цените и са готови за обръщане на инвестиции.
Стъпка 3. Намерете имот
След като решите, че е подходящият момент да започнете нов проект, потърсете подходящата партида в рамките на бюджета си. Има няколко начина да направите това.
- Някои хора търсят проблемни имоти. Това са тези, които продавачът "отчаяно иска да продаде" поради причини като развод, фалит, смърт, лошо състояние на имота или забавяне на плащанията. Желанието на продавача да продаде ще ви позволи да договаряте по -добра цена на земята.
- Друг начин е просто да локализирате районите на вашия град или град, които са „нови квартали“, където се извършва цялото ново строителство. Отидете там и карайте наоколо. Потърсете знаци, поставени от строители, които искат да продадат новия си дом или налични отворени лотове.
Стъпка 4. Помислете какъв тип дом можете да построите върху имот
Проучете и разберете какъв стил, размер и специфични характеристики на къщата са модерни или често продавани във вашия район. Вижте как се продават нови къщи и се опитайте да подражавате на техните успехи. Може да се наложи да съберете екип с дизайнер и архитект, за да получите реалистична представа какво можете да направите с дадена партида и бюджет.
- Опитайте се да планирате домове, които се продават от среден до горен диапазон. Това означава, че средното семейство би могло да си го позволи. По принцип това означава между около 200 000 и 500 000 долара в зависимост от вашия район. Искате този ценови диапазон, защото те се продават най-бързо, тъй като има най-голяма гъстота на населението, търсеща тези жилища от среден клас. Може да е много по -малко или много повече, но това е около средната стойност.
- В много случаи домът трябва да има три или повече спални и поне две пълни бани.
Стъпка 5. Свържете се със строителите относно „специалните домове
"Друг начин да намерите къща е просто като потърсите списък със строители във вашия район. Обадете се на всички и ги попитайте дали имат за продажба" специални домове ". Така се нарича нов дом без действителен собственик (различен от строителя).
- Причината, поради която искате да обмислите намирането на чисто нов дом, е проста. Чисто нов е, няма нужда от ремонт. Показва се много по -добре и ще привлечете повече хора да го видят, отколкото бихте посетили по -стар дом. И маржовете са по -големи. Това означава, че новите домове получават „премия“. Ако човек иска да живее в чисто нов дом, той трябва да плати по -висока цена. Почти като закупуването на нова кола от парцела, само че това няма да се амортизира.
- Освен това новите квартали обикновено предлагат повече функции и удобства като паркове, рекички, пешеходни пътеки и т.н. Те са по -добри с повече подобрения. Вашият дом е заобиколен от хубави нови домове. Всички тези функции се допълват и улесняват обръщането на вашия дом.
Стъпка 6. Разгледайте допълнително любимите си възможности
С времето ще стесните търсенето си до няколко имота. На този етап направете проучване на всеки строител, който обмисляте, за да се уверите, че той е на реноме и ще завърши дома според стандартите, които те твърдят, като гранитни плотове, килим от 50 унции и други спецификации. Уверете се, че вършат качествена работа и дори инспектирайте някои от другите си жилища, които са построили. Ако нямат построени други домове, които да ви покажат, бъдете много внимателни.
Не забравяйте да използвате данни от услугата за множество обяви (MLS), за да видите тенденциите в квартала и средните стойности за подобни къщи. Това трябва да ви даде представа за пазарната стойност на къщата. Отидете на https://www.mls.com, за да използвате услугата
Част 3 от 4: Закупуване на имота
Стъпка 1. Помислете за разходите
Вижте разходите за партидата, таксите за строители и разходите за строителство. Ще трябва да вземете предвид и комисионните, данъците върху собствеността и застраховката, както и разходите за финансиране на вашата инвестиция. Общо тези числа, използвайки цифри от вашия строител и сравними проекти. След това можете да използвате тази сума, за да сравните с прогнозна продажна цена, за да определите дали можете да реализирате разумна печалба от продажбата на къщата.
Стъпка 2. След като намерите имот, който е много добър, скочете върху него
Ако знаете, въз основа на действителните сравнения на MLS в тази област, че тогава бихте могли да го обърнете за поне 25 000 долара повече, движи се бързо!
Веднага направете оферта. Ако бъде прието, пак ще ви даде време да проучите строителя и състоянието на дома.
В офертата не забравяйте да имате няколко изхода от договора, като например „подлежащи на финансиране“. Ако имате проблем и трябва да излезете и да не включите този тип клауза, тогава няма да можете да излезете, ако има проблем. Най -често срещаният е просто „подлежащ на финансиране до x дата“. Ако не можете да направите финансирането, тогава поискайте удължаване на датата на условието
Стъпка 3. Придобийте финансиране
За да закупите имота и да започнете или продължите строителството, ще трябва да вземете заем. За преобръщане на къщи вероятно ще трябва да вземете заем с висок лихвен процент поради присъщия риск, свързан с обръщането на къщата. В много случаи това може да достигне 10 до 12 процента годишна ставка.
Наличието на добра кредитна история и оценка може да ви помогне да получите по -добър лихвен процент, но заемът все още ще се счита за рисков от много кредитори
Стъпка 4. Премахнете условията в дома
Това означава, че трябва да завладеете датата на договора. Това се случва, докато вашият дом се строи. Така че сега можете да говорите със строителя и да изберете вашите характеристики и цветове за интериора и екстериора на къщата. Ако нямате опит с това, разберете дали строителят има професионалист, който може да се консултира с вас.
Стъпка 5. Довършете къщата си
Не забравяйте да наблюдавате работата на строителя, докато завършва дома според вашите спецификации. Може да искате да се консултирате с други книги или експерти за довършване на дома, особено за първите си няколко продукта. Ще искате да добавите видими луксозни покрития, без да жертвате твърде много от бюджета си.
- Изберете текстури, бои, материали и довършителни работи „всички неутрални цветове“, които биха подхождали на почти всеки вкус. Не избирайте ярки цветове за нищо. Не забравяйте, че „прелиствате“този дом. Вие правите интериора за „някой друг“. Не е това, което ви харесва, а това, което ще се хареса на общото население, което е „неутрални тонове“отвътре и отвън.
- Ако не правите нищо друго, уверете се, че кухнята е перфектна. Това е най -важната стая в къщата за много купувачи. Ако това вече е добре, погледнете баните по -нататък.
Част 4 от 4: Продажба на Къщата
Стъпка 1. Сега вашият дом е готов, направете го готов за показване
Отървете се от всичките си боклуци и всякакви строителни материали или оборудване. Този дом ще се продава. Това означава, че трябва да е „100% без бъркотия“. Един прост начин да разберете това е да отидете във всеки „шоу дом“във вашия район и да видите как са направили интериора. Вашите мебели, ако изобщо имате такива, не е задължително да бъдат толкова добри или толкова фантастични, колкото биха могли да имат в шоу шоу дома.
Не оставяйте нищо на видно място. Приберете всичко в шкафове, килери, чекмеджета, мазе и гараж. Оставяйки основната жилищна зона да изглежда безпроблемна. Не използвайте и прекалено много мебели. Не искате стаите да изглеждат заети. Също така не монтирайте твърде много снимки или картини по стените. Искате всичко да е девствено. Тъй като вашият купувач иска „нов дом“, не го превръщайте в „използван дом“за тях. Превърнете се в „шоу дом“за тях
Стъпка 2. Избройте дома
Можете да го продадете сами, за да спестите пари или да го включите в MLS с брокера. Причината, поради която бихте искали да продавате чрез MLS, е, че във вашия район има хиляди брокери, които ще видят тази MLS (услуга за множество обяви) и ще започнат да показват вашия дом може би дори „ежедневно“. Ще имате много брокери, които се състезават да продадат вашия дом. Сравнете това с „само вие“, който се опитва да го продаде. Да, ще се откажете от комисионна, но това може да се вземе предвид при продажната цена.
- Избройте вашия дом конкурентно в района. Въпреки това, когато купувате жилището, трябваше да сте получили сделка и вече сте очаквали, че можете да го препродадете за поне още $ 50 000 въз основа на действителните пазарни условия и проучванията, които сте направили.
- Не го надценявайте или няма да се продаде, и не го подценявайте и оставяйте пари на масата. Но е по -добре да го подцените и просто да не бъдете гъвкави по отношение на исканата цена по време на преговорите, отколкото да го надцените и никой да не го погледне.
Стъпка 3. Когато получите оферта, обмислете ситуацията внимателно
Никога и при никакви обстоятелства не влизайте в преговори, при които търгувате оферти напред -назад. Ако ви предложат, винаги трябва да им казвате: „Ще помисля и ще се свържа с вас след час“. Отделете малко време, за да помислите за това. Не започвайте да търгувате оферти напред -назад с купувач, без да отделите поне час. Едно нещо, което можете да направите, когато сте с купувача и те казват „какво ще кажете за толкова …“, кажете им „добре, ще приема тази оферта и ще отида да пия кафе и ще се върна в едно час, за да ви уведомя.
Това е толкова важно, защото има вероятност те да не са ви предложили достатъчно, а сега искате да се противопоставите на офертата. Това, което можете да направите, е да отделите този час, за да структурирате своята оферта. Например, ако офертата им е почти това, което искате, но не съвсем, върнете се и кажете нещо като „добре, ще приема предложението ви, но не напускам уредите“. Те биха могли да се справят с това и това прави вашите $ 5000, които бихте загубили, ако сте влезли в прибързани преговори
Стъпка 4. Продължете с продажбата
Купувачът на вашия дом ще иска да получи времева рамка за „премахване на условията“. Като цяло, ако имате оферта, купувачът ще бъде "сериозен" за вашия дом. Ако имат нужда от разширение, дайте го само ако няма почти никаква друга дейност. Но ако все още получавате много други оферти за дома си или може би чувствате, че не получавате толкова добра сделка, колкото първоначално си мислехте, тогава не удължавайте датата на условието, като по този начин правите офертата невалидна. Това ще ви позволи да вземете резервната си оферта, която може да бъде по -добра и по -силна.
Като цяло обаче искате да се приспособите към този момент, за да успеете сделката да премине успешно. Така че, ако искат да доведат семейството си за трети път, просто ги оставете да дойдат да го видят
Стъпка 5. Потърсете следващия си проект
Сега, когато купувачът е премахнал условията, можете да започнете да търсите нов имот за закупуване или да се опитате да намерите друг, който да обърне по същия начин, както току -що направихте. В деня, в който те завладеят, трябва да бъдете „навън“. Тогава малко след като те завладеят, ще получите голяма дебела заплата от печалбата, която сте реализирали от продажбата. Тоест, освен ако не го пренесете в новия дом, в крайна сметка купувате. По принцип е най -добре да оставите тези приходи, които правите в дома си.
Не извеждайте пари и отивайте да харчите парите. По -добре е да усложните ефекта и да позволите парите си да отидат на работа за вас при следващата покупка, отколкото да ги губите за пазаруване и разточителство. Разбира се, купете си ваканция извън сделката за няколко бона, но оставете остатъка от тази печалба да отиде за вас в следващия дом или друга инвестиция, където ви прави още повече пари
Съвети
- Това е голяма тенденция. Но това означава и голяма конкуренция. Ако ще правите това, прочетете малко по въпроса. Имайте предвид обаче, че повечето домашни прелистващи предавания, книги и материали се фокусират върху обръщането на по -стари имоти и имоти в затруднено положение, някои от които може да се нуждаят от обновяване, а това е съвсем друг парк за топки. Ето защо трябва да помислите за чисто нови жилища, където строителят просто иска да ликвидира за малка сума печалба. Някои строители просто искат да се измъкнат, или „трябва да излязат“и ще продават на изгода.
- Ако получавате тон хора, които идват да видят дома ви, както няколко пъти на ден, може да сте подценили имота си. Няма да получите толкова много, освен ако може би цената ви е толкова ниска, че хората смятат, че това е много, а това не е вашата цел. Вашата цел е да бъдете на "конкурентни цени", но все пак да можете да реализирате печалба.
- Опитайте се да намерите това, което те наричат компания за недвижими имоти с фиксирана такса. Те ще получат вашата обява за най -популярните MLS във вашия район, което ще позволи на други брокери да започнат да продават вашия дом. Те обаче налагат само „фиксирана такса“, която често ще ви спести около 40% от комисионните на брокерите.
- Когато купувате жилище, освен ако вече не сте много запознати с попълването на договори и преговори, опитайте се да накарате адвокат и/или брокер да присъстват и да работят от ваше име. Без тях продавачът може да се опита да определи условия, които в крайна сметка биха ви наранили, а вие може дори да не го знаете. Така че искате няколко опитни професионалисти там в екипа ви да ви посъветват, преди да подпишете пунктираната линия, за да купите или продадете жилището.
Предупреждения
- Напишете план за действие внимателно с подробности до последния елемент. Претеглете всички плюсове и минуси. Как ще се отрази на домашния ви живот, имате ли семейство, върху което да помислите, как това ще се отрази на работата ви и можете ли да си позволите неочаквани разходи за пренасяне на имота, докато не го обърнете?
- Това е основен план за това как се прави това. Ще имате работа с големи суми пари и ще бъдете при някои условия, които биха могли да ви струват много пари, ако направите грешка. С други думи, бъдете много внимателни. Това е предназначено за хора, които са готови да си свършат домашната работа, да поставят точките си „i“и да пресичат всичките си „t“. Не за тези, които по глупост просто ще се втурнат и ще го „окрилят“. Не забравяйте, че при тези сделки има много езда.
